• Fábio Vieiro

Promessa de compra e venda: O que é? #1

Mas afinal, você sabe o que é e quais direitos o compromisso de compra e venda lhe dá direito?


Nesta série de artigos de direito imobiliário, abordaremos este instituto, atualmente bastante difundido, trazendo sua conceituação e utilização, regras, tal como os direito que tal instrumento confere as partes e as possibilidades de cessão.


O que é o compromisso de compra e venda?


O compromisso ou promessa de compra e venda pode ser feito por simples instrumento particular, tendo em vista que é um contrato pelo qual as partes se comprometem a efetuar um contrato de compra e venda de bem imóvel por preço, condições e na forma pactuada.


Podemos dizer, portanto, que uma das partes, o promitente vendedor, compromete-se a vender e a outra parte, o promissário comprador, compromete-se a comprar um determinado bem imóvel.


Na prática, as partes decidem por firmar um compromisso de compra e venda por não poderem celebrar desde logo o contrato definitivo, propiciando para as partes maior segurança com relação aos termos, valor e forma de pagamento ajustada.


Posso registrar no cartório de Registro de Imóveis?


Sim! Como regra geral, é possível o registro do compromisso de compra e venda, mesmo que por instrumento particular (art. 167, I, item 9, Lei nº 6.015/73). Contudo, para isso, é necessário que o instrumento preencha todos os requisitos exigidos para a escritura pública e tenha as assinaturas reconhecidas em cartório (art. 221, II da Lei n 6.015/73).


Ademais, é necessário que, nos casos de financiamento, haja anuência do agente financiador (banco) para que seja realizado o registro.


Além disso, se a escrituração for realizada somente após um longo período, é extremamente importante averbar no registro que sobre aquele imóvel há uma promessa de compra e venda. Por meio dessa averbação, o comprador estará mostrando para terceiros que o imóvel já está negociado, protegendo o comprador de que o vendedor haja de má-fé e aliene o imóvel para outrem.


Tenho que pagar ITBI?


O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deverá ser pago apenas por ocasião da compra de um imóvel, sendo que sua alíquota é informada pelo município onde estiver o imóvel situado.


Nesse sentido, o ITBI não deverá ser pago no momento da assinatura da promessa de compra e venda.


A única exceção apresentada é no caso de alguém adquirir os direto que outra pessoa teria em razão de uma promessa de compra e venda, em outras palavras, deverá ser pago caso o promitente comprador ceda seus direito sobre o imóvel para algum terceiro, direito esses adquiridos em razão de uma promessa de compra e venda firmada com o promitente vendedor. Somente nesse caso será devido o recolhimento do ITBI em razão de um compromisso de compra e venda.


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