Existem situações em que, durante o período de vigência do contrato de locação, ocorre o falecimento do locatário. Como fica a locação neste caso?
A Lei do Inquilinato, também conhecida como Lei de Locações (sob nº 8.245/91), prevê a possibilidade de falecimento do inquilino em seu art. 11, a saber:
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Portanto, podemos observar duas situações:
se a locação for residencial: o cônjuge ou companheiro, os herdeiros necessários e demais pessoas que dependiam financeiramente do inquilino podem continuar no imóvel locado substituindo o locatário falecido, desde que sejam moradores do bem.
Observa-se que nesses casos o legislador inseriu uma ordem, ainda que não muito expressa. Isto é, pode-se notar que caso o cônjuge ou eventual companheiro não queira permanecer no imóvel após o falecimento do inquilino, os herdeiros necessários e demais dependentes podem optar por substituir o inquilino e continuar residindo no bem.
Ainda, como há previsão legal, preenchidas as hipóteses não há a necessidade de solicitar autorização ao locador do imóvel.
O que é necessário, somente, é realizar o devido aviso do ocorrido e de quem continuará com a locação, além de demonstrar a possibilidade econômica para manter as obrigações financeiras do aluguel.
Além disso, essa possibilidade é para as pessoas indicadas que moravam no imóvel desde antes do falecimento do inquilino, com o intuito de proteger as pessoas que possuíam a mesma moradia.
se a locação não for para fins residenciais: é verificada a locação junto dos bens do falecido ou o sucessor do negócio continua com o contrato.
Portanto, nos casos de espólio, após a partilha, se houver pessoa designada para continuar no negócio, esta permanecerá na locação.
Ainda, necessário mencionar que se o negócio era baseado em uma sociedade, com a morte do locatário sendo um dos sócios, o negócio não se extingue e o outro continua.
Informação relevante: Se o inquilino faleceu durante contrato de locação por prazo indeterminado, caso as pessoas que poderiam continuar não tenham este desejo, elas não podem ser responsabilizadas por multa!
Quando da morte do inquilino, como fica a situação do fiador?
Como a fiança é considerada uma garantia de natureza pessoal, a partir do momento que deixa-se de existir a pessoa do afiançado, não há razão para o fiador continuar nesse papel. Desse modo, nessa situação ele pode solicitar a exoneração do seu papel de fiador.
Assim, caso existam pessoas permitidas em lei com o interesse de prosseguir com a locação, o locador pode solicitar nova garantia locatícia.
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