• Luiza Horning

Você conhece as possíveis cláusulas especiais do contrato de compra e venda?



Inicialmente cabe frisar que as partes (comprador e vendedor) são livres para contratar, ou seja, podem inserir as cláusulas que mais se encaixem à contratação desde que não sejam impossíveis, ilícitas ou abusivas.


O que se busca apresentar neste texto, são algumas cláusulas especiais trazidas pela própria lei, que nem todas as pessoas conhecem.


Pois então. Quais seriam essas cláusulas especiais?


Analisando o Código Civil é possível observar que a lei traz algumas possibilidades a partir do artigo 505, quais sejam, cláusula de retrovenda, venda a contento, venda sujeita a prova, perempção ou direito de preferência, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos.


O que é cláusula de retrovenda?


A cláusula de retrovenda incide nos contratos de compra e venda de bens imóveis e é imposta nos casos em que haverá uma reserva ao vendedor quanto ao direito de recobrar o imóvel.


Um exemplo: Carlos vende um imóvel à Célia com uma cláusula de retrovenda de 2 anos. Assim, em até 2 anos Carlos poderá exigir que Célia venda novamente o imóvel a ele.


Claro que não é apenas "pegar o imóvel de volta". Ao exigir o imóvel, no período de validade da cláusula, Carlos deve restituir o valor que recebeu com a venda anterior além de reembolsar as despesas que Maria arcou no período em que esteve com o bem.


Outra observação relevante quanto à esta possibilidade é que o prazo máximo para que a cláusula seja válida é de 3 anos.


O que é cláusula de venda a contento e de venda sujeita a prova?


Prosseguindo, outra possibilidade é a cláusula de venda a contento e a de venda sujeita a prova.


A cláusula de venda a contento, quando inserida no contrato, confere ao comprador o direito de desfazer o contrato, a seu critério e sem necessitar de justificativa, quando achar que o objeto do contrato não o agradou.


Assim, enquanto o comprador não manifestar sua satisfação com a compra, os efeitos da venda se mantém suspensos e o contrato funcionará como um comodato (um "empréstimo" daquele bem). Portanto, para evitar qualquer problema, o ideal é que se insira no instrumento contratual uma cláusula com um prazo para que o comprador manifeste seu agrado.


Já a cláusula de venda sujeita a prova, é bem parecida com a anterior. Apesar de também existir a possibilidade de o comprador devolver o bem por não lhe agradar e ter seu pagamento restituído, a diferença é que neste caso há a necessidade de comprovar que o bem não tem a qualidade dita pelo vendedor ou que este não consegue atingir as suas finalidades.


Os demais aspectos aplicados na cláusula de venda a contento também são incidentes na cláusula de venda sujeita a prova.


O que é cláusula de perempção ou de direito de preferência?


Essa cláusula já é um pouco mais conhecida do que as demais. Quando se insere no contrato uma cláusula de perempção, ou também chamada de "cláusula de direito de preferência", significa que ao vender algo a alguém, se o comprador decidir vender posteriormente o que comprou, terá que primeiro oferecer de forma preferencial o objeto ao antigo dono.


Um exemplo: Vendi um carro para José com cláusula de direito de preferência. Se posteriormente José quiser vender o carro, terá que primeiro me oferecer para ver se eu tenho interesse e se eu cubro o valor ofertado, antes de vender a qualquer outra pessoa.


Duas observações são importantes neste ponto: a) a cláusula de perempção ou direito de preferência pode ser inserida em contratos cujo objeto é um bem móvel ou imóvel; e; b) se o objeto for vendido sem a preferência do antigo vendedor, pode ser proposta ação de indenização contra quem descumpriu a cláusula.


O que é cláusula de venda com reserva de domínio?


A cláusula de venda com reserva de domínio pode ser inserida apenas nos contratos cujo objeto seja um bem móvel, e ela constitui a ideia de que a propriedade do bem somente será transferida ao comprador quando este pagar integralmente o preço estipulado.


Um exemplo: Realizei, via contrato de compra e venda, a venda de um celular ao meu amigo Antônio. No contrato há cláusula de reserva de domínio. Sendo assim, ao entregar o celular ao Antônio este somente tem a posse do bem (pois está com o aparelho), mas a propriedade propriamente dita existirá apenas quando ele pagar o valor integral combinado.


Algumas observações essenciais: a) o contrato deve ser registrado para que a cláusula seja válida diante terceiros; e; b) todos os riscos quanto ao bem móvel correm por conta do comprador a partir da compra, ainda que a propriedade não tenha sido transferida.


O que é cláusula de venda sobre documentos?


Por fim, a cláusula de venda sobre documentos pode ser utilizada em contratos que tratam de bens móveis, quando a entrega da coisa é representada por algum documento (título representativo, ou seja, que representa uma suposta entrega do objeto).


O objetivo principal é agilizar a venda de um bem que está em mãos de terceiro.


Um exemplo: Um agricultor, com o intuito de vender suas frutas, vai até a cidade buscar compradores. Ao encontrar um comprador, entrega um documento que demonstre a quantidade de frutas compradas e onde deve retirá-las. Assim, o comprador, apenas com o documento em mãos consegue retirar o que comprou diretamente da fazenda ou em outro lugar que as frutas estejam.


Desse modo, a compra e venda não ocorre com a entrega do bem propriamente dito, mas com o documento representativo que demonstra o direito do comprador de ter aquele bem adquirido quando desejar.


Portanto, o comprador analisa a compra pelos documentos e, inclusive, pode revender os bens comprados apenas por meio dos documentos que darão, nesse caso, direito ao novo comprador de buscar os bens.


Uma observação importante é que nos contratos onde há cláusula de venda sobre documento, o comprador não poderá se recusar a pagar sob o argumento de eventual defeito de qualidade ou estado da coisa vendida, salvo se esses defeitos já houverem sido comprovados.


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