Diversas vezes no dia a dia de um escritório especializado em direito imobiliário são realizadas perguntas e apresentadas dúvidas quanto às transações imobiliárias de compra e venda quando uma das partes, seja ela compradora ou vendedora, é casada.
Todavia, para que seja possível a verificação da necessidade ou não da anuência de um cônjuge em uma compra e venda deve ser analisado em qual regime de bens determinado casal se encontra.
Para compreender, portanto, a obrigatoriedade ou não de outorga uxória (anuência do cônjuge), é necessário passar pelos seguintes pontos:
O que é afinal o regime de bens?
O regime de bens nada mais é que a forma que o relacionamento será visto perante a lei e as normas que regularão financeiramente o casamento e eventual união estável.
A importância da escolha do regime de bens do casamento
Antes de realizar a escolha do regime de bens em que o casamento se encontrará, é de extrema relevância conhecer cada um deles. Isto, pois, cada regime possui suas particularidades e podem interferir em diversas esferas da vida, tais como, imobiliária, financeira, familiar etc.
Regimes de bens existentes hoje no ordenamento jurídico brasileiro
O Código Civil Brasileiro traz hoje os seguintes modelos de regime, em breve síntese:
a) separação total: quando os bens individuais de cada cônjuge não se comunicam, sejam eles anteriores ou posteriores ao casamento (apenas os conjuntos são divididos conforme parte de cada um);
b) comunhão parcial: conhecido como sendo o regime mais comum em nosso país, não comunica os bens individuais anteriores ao casamento, em regra, porém comunica todos os bens adquiridos durante o casamento;
c) comunhão universal: todos os bens anteriores e posteriores ao início da relação conjugam se comunicam (há exceções); e
d) participação final dos aquestos: menos comum e é quando cada cônjuge possui seu patrimônio próprio e eventualmente, com a dissolução do casamento, os patrimônios adquiridos na constância do casamento são divididos em frações iguais.
***Todos podem ser verificados a partir do art. 1.639.
O regime de casamento nas compras e vendas de bens imóveis
Conforme dispõe a lei, em seu artigo 1.647 (Código Civil), nos casos em que o regime de bens for o de comunhão parcial e universal, é necessária a anuência do cônjuge (outorga conjugal) e a assinatura deste no contrato de compra e venda.
Diferentemente nos casos de separação absoluta, no qual não há a necessidade de outorga e na participação final dos aquestos em que é opcional.
Se, eventualmente não houver a assinatura do cônjuge quando obrigatória, o negócio poderá ser desfeito. Porém, se este se recusar a anuir, o outro cônjuge poderá solicitar suprimento judicial, situação na qual o juiz irá analisar o negócio imobiliário e suprir a anuência do cônjuge.
Portanto, é de suma importância sempre verificar a situação do comprador e vendedor e se estes possuem cônjuges, pois, nestes casos terá de ser analisada a obrigatoriedade ou não da outorga para que o negócio não seja invalidado.
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